余丰慧：二套房贷从紧能否降服畸高房价

上海第二套房贷款利率从11月1日起将严格按照基准利率上调10%执行；自今年8月份开始，南京各银行大多收紧了二套房政策，目前各商业银行基本上都将二套房利率上浮了10%；广州第二套房贷优惠利率会在近期取消，执行基准利率上浮最多可达10%。此外，有报道称，去年12月份为应对金融危机而出台的一系列房地产优惠政策，年底到期后不再延长；还有报道称，各银行对住房贷款已经全面“惜贷”。

近期，关于房地产信贷从紧政策可谓传言颇多。当然，有些已经开始实施，有些已经确定实施，也有出来辟谣的。但是，无论最终如何变化，笔者认为，房贷政策从紧是预料之中之事，这必将对房地产特别是高房价带来一些影响。

2007 年9月份，央行、银监会出台的以第二套房为核心的房贷政策，主要在于限制投资、打击投机。这个政策的出台，加上在房地产过户、税收方面政策的配合，起到了巨大作用。中国各大城市房价以此为拐点，开始全面回落。这既说明住房市场投机成分严重，又说明这项政策击中了要害。后来，由于众所周知的原因，这些房贷政策给“变相”了，住房投机投资又开始猖獗。按照潘石屹的最新说法，中国有三分之一左右的房地产开发商囤积土地，倒卖土地，却不盖房子，近几年中国房价大幅度上涨的重要原因之一就是囤地导致供求失衡。难怪今年的“地王”层出不穷，结果是房价已经高于2007年的水平。

笔者相信，只要以限制打击投机、限制投资为主的第二套住房政策重新严格执行，一定能够抑制投机。但是，如果真正使得房价平稳回落，还需要其他配套政策，比如税收政策、土地政策等。

去年12月份为应对金融危机而出台的系列住房优惠政策必须果断退出，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免的政策要终止。此外，将现行个人购买普通住房超过 5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，这些政策要全部彻底恢复原貌。坚决取消“对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”和改善型住房需求的概念。

此外，管住土地成本，遏制高房价就成功了一半。实际上，对于囤地我们并非没有处理措施，之前就有规定：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，闲置房地产用地要征缴增值地价。如果能坚决执行这两条规定，还有多少开发商敢囤地呢？供多于求，价格能不回落吗？